Interpelacja nr 10027

do ministra infrastruktury i budownictwa

w sprawie zabezpieczenia praw mieszkańców i właścicieli lokalów mieszkalnych w budynkach posadowionych na gruntach dzierżawionych

Zgłaszający: Mirosław Suchoń

Data wpływu: 08-02-2017

Bielsko-Biała, dnia 13 grudnia 2016 r.

Szanowny Panie Ministrze!

Do mojego biura poselskiego wpłynęły niepokojące informacje dot. własności gruntów w Warszawie.

Warszawskie spółdzielnie mieszkaniowe wybudowały domy na 400 hektarach gruntu niemającego uregulowanego stanu prawnego. Tylko w dzielnicy Ursynów problem dotyczy 400 budynków, w których mieszka 14 tysięcy rodzin. Na razie nie udało się zinwentaryzować budynków w innych dzielnicach.

Trwałym efektem wznoszenia domów przez dzierżawców gruntu jest własność budynków. Należą one do miasta stołecznego Warszawy, co wynika z art. 48 i art. 235 § 1 k. c. W okresie, kiedy obowiązywał przepis art. 213 § 1 ustawy Prawo spółdzielcze - nie mógł być dokonany przydział lokalu. Kwestia własności budynków była lekceważona do roku 2013. Wtedy uchwała III CZP 104/12 siedmiu sędziów Sądu Najwyższego uznała, iż wobec nieprzysługiwania spółdzielni własności, lub użytkowania wieczystego gruntu niedopuszczalne jest ustanowienie spółdzielczego prawa do lokalu, a co za tym idzie niedopuszczalne jest założenie księgi wieczystej dla lokalu. W zaistniałej sytuacji powstaje pytanie – czy księgi wieczyste założone dla tej kategorii lokali są wiarygodne.

Także eksploatacja posadowionych na dzierżawionym gruncie budynków przez spółdzielnie mieszkaniowe wydaje się nie mieć podstawy prawnej. Przepisy ustawy z 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych odnoszą się do sytuacji, gdy spółdzielnia, lub jej członkowie są właścicielami administrowanych budynków. W jej art. 1 ust. 5 dopuszczone jest administrowanie innymi budynkami, ale na podstawie umowy zawartej z ich właścicielem.

Podobne sformułowanie zawiera art. 185 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Umowa o zarządzanie nieruchomością wymaga formy pisemnej. Takie umowy jednak nigdy nie zostały zawarte, nie wspominając o niespełnieniu wymogu art. 186a u.g.n. Trudno mówić o właściwym administrowaniu budynkami bez konserwacji i remontów. Art. 6 ust. 3 u.s.m. ograniczał tworzenie funduszu remontowego tylko dla budynków własnych spółdzielni. W 2007 roku treść tego przepisu została wprawdzie zmieniona, ale z dyskusji podkomisji sejmowej wynika, że spółdzielnia i tak musi być co najmniej współwłaścicielem budynku (czas 10’ 30” do 11’ 40” nagrania). Usunięcie wyrazów „stanowiącymi mienie spółdzielni” nie jest zmianą ustawy, ale jedynie redakcyjną korektą.

W skutek tego lokatorów takich budynków dotykają poniższe konsekwencje:

  1. nie mają ani odrębnej własności, ani skutecznie ustanowionego przydziału lokalu,
  2. nie mogą założyć księgi wieczystej,
  3. nie mogą uzyskać kredytu hipotecznego na własne cele,
  4. znacznie zmniejsza się wartość nieruchomości i szansa na jej sprzedaż,
  5. kredytu nie dostanie też ewentualny nabywca,
  6. nie mogą wydzielić się ze spółdzielni i założyć wspólnoty,
  7. nie mają pewności, co stanie się po wygaśnięciu umowy dzierżawy gruntu.

Urząd miasta nie zainteresował się jednak w ogóle pozbawieniem lokatorów własności nakładów poniesionych na wznoszenie przez spółdzielnie budynków niezgodnie z prawem. Kolejne pisma także zostały w warszawskim ratuszu zignorowane.

W paru pierwszych latach XXI wieku radni Warszawy podejmowali uchwały, które powinny rozwiązać problem braku własności budynków. Jak przykład może służyć uchwała Rady Gminy Warszawa Ursynów z 2000 roku, uchwała Rady Warszawy z 2004 rok oraz uchwała Rady Warszawy z 2005 roku. Ostatnia z uchwał pozwalała nabyć grunt z 99% bonifikatą. Aktualnie bonifikaty w tak dużej wysokości nie obowiązują.

W oczywisty sposób została naruszona Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej, a w szczególności jej art. 64 ust. 2. Na podstawie art. 91 ust. 1 Konstytucji naruszone został również postanowienia art. 1 Protokołu Dodatkowego do Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności z 20 marca 1952 roku. Lokatorzy, którzy za własne pieniądze zlecili spółdzielni budowę lokali, zostali pozbawieni własności. Tym samym została podważone zasada zaufania obywatela do państwa poprzez lekceważenie art. 2 Konstytucji.

Problem nabrzmiewa, a ludzie zaczynają zdawać sobie sprawę z faktu, że zostali pozbawieni własności. Zapadły już pierwsze wyroki potwierdzające brak skutecznie ustanowionego przydziału lokalu, a co za tym idzie podstaw do wewnątrzspółdzielczych rozliczeń. Powstają inicjatywy lokalne, jak http://wlasnosc.waw.pl. Ignorowanie istniejącego problemu może narazić samorządy na bardzo poważne straty finansowe.

W 2007 roku Sejm przyjął modyfikację ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Modyfikacja zakładała zasiedzenie nieruchomości przez spółdzielnię. Trybunał Konstytucyjny uznał jednak przepis za niezgodny z Konstytucją.

W związku z powyższym proszę o informację, jakie działania zamierzacie Państwo podjąć w celu poprawy opisanej sytuacji?

Z poważaniem

Mirosław Suchoń